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怎样翻阅和分析产托年报

授人与鱼还不如授人与渔,今天我们谈谈如何读懂产托年报,就以atrium 2014 annual report为例,话不多说,马上开始:

financial highlight

1)financial highlight

现在的annual report一般上前面几页一定会有financial highlight,就是以图表(chart)向unitholder说明过去一年公司的表现,一般上涵括的资料如过去几年distribution income,NAV, EPS,gearing对比。公司只会在这放上对公司有利的数据,for example,如果公司的gearing太高,你大概无法从这看到有关gearing的数据,所以说单单看financial highlight是绝对不足够的。

chairman statement

2)chairman statement

这可是非常重要的项目,公司的chairman会透露公司过去一年的表现如何,有时甚至会透露公司未来发展项目。此外,chairman也必须预测未来市场宏观状况,for example,atrium是经营工业产业的公司,chairman会在此预测未来工业产业的需求如何,通常还会附加公司对大马,甚至世界经济的看法,分析与预测,是年报中绝对不容错过的项目。

property profolio

3) property profolio

产托的年报都会列明它们的产业,除了亮眼的照片外,里面的内容包括:产业现在的估值,当初购入的价格,地址,freehold/ leasehold,租户/租约资料等等,不用我说,这当然是产托年报重点中的重点,没有人会不看的吧。

而接下来的financial statement,每一张都是重点,也是年报的精华所在,打起12分精神,慢慢听uncle解释吧。

statement of financial position balance sheet

4) statement of financial position

这里会记录公司的assets, liabilities, and unit holder fund。这里先给大家一个概念,total assets – total liabilities = unit holder fund,而NAV(nett assets value) = total assets – total liabilities,所以NAV = unit holder fund

assets记录的是公司的所有资产如:产业(investment property)现金与银行存款(cash & bank balance),租户还未缴付的租金(Trade and other receivables)定期存款(Deposits placed with licensed financial  institutions)

liabilities记录的是公司所有的负债如:还未交付的账(Trade and other payables),以及Borrowing(贷款)

unit holder fund记录的是unit holder capital和undistributed income/reserve,unit holder capital是一路以来股东购买公司股票付出的成本,而undistributed income/reserve则是公司还未分发给股东的收益,这些收益多数是change in fair value或property revaluation所得到的unrealised income,因为公司现在尚未售出该产业,所以暂时把这收入记录在这。可是,里面也包含了公司还未分发给股东的realised收益,产托被规定得分发90%以上的收入,如有其余的10%未分发的收益则会记录在这。

从这statement,我们还能获得2项常用的指标:1)NAV – nett assets value, 它显示公司的净资产,如上面所说,NAV fomula = total assets – total liabilies。 2)gearing – 这是公司贷款占资产的比例,所以fomula是 borrowing / total assets,了解公司的贷款状况。

statement of profit and loss

5)statement of profit and loss and other comprehensive income

这里基本上会记录公司的收入与支出,最终目的是算出公司收入减去支出后,所得的净收入是多少,这里创造了很多我们常用的指标,如net property income, eps等等

net property income或rental income = revenue – property expenses,这是为了记录产托主要租金收入, 这指标只把产业租金收入与支出计算在内。

接下来,net property income必须加上其他收入,如定期存款所产生的利息,形成total income后,再减去其他支出,如manager fee, trustee fee等等杂费后,才能获得net profit,所以:

net property income + other income – trust expenses = net profit

而我们常用的eps(earning per share) = net profit / total unit,也就是每股盈利。

statement of profit and loss and other comprehensive income显示出公司在本财政年的收入和支出,以向股东交代。

nav statement

6)NAV statement

如uncle上面所说,NAV = unit holder fund,而unit holder fund记录的是unit holder capital和undistributed income/reserve

为了计算undistributed income,公司会把statement of profit and loss的net profit代入这,减去今年的distribution income所以:

undistributed income = net profit – distribution income

最后加上unit holder capital, 就等于unit holder fund 或 NAV statement了。

unit holder可以从这statement查出公司undistributed income是多少,以了解未来潜在的收益。

statement of cash flow

7)statement of cash flow

这statement记录的是公司现金的流通,以解释手上现金或定期存款的由来,基本上这里所有的term都曾经在statement of profit and loss 出现过,对我来说,并不是很重要,可是看看无妨。

了解产托的现金流嘛~

 

 

note to the financial statement

8) note to the financial statement

常言道:“魔鬼藏在细节中”

几乎所有的financial statement的term都有note,你可以依据note的号码查询有关该term的细节,如statement of financial position中的borrowing,如你根据note的号码查询的话,你可以获得如:贷款的种类(fixed rate term loan或floating rate),贷款的利息,付款的期限等等详情。

uncle jim必定一览无遗地看完所有的note。

 

analysis of unitholding

9)analysis of unit holding

顾名思义,这里会列出30大股东,并且还会分析股票持有比例,例如:从2014年atrium的年报,记录有15名股东持有不超过99unit的atrium股票,这让投资者得以看透该股票的持有比例,以及流通量。

某些REITs的流通量不高,如ytlreit,大股东YTL corporation持有超过70%的股票。

 

 

希望大家能明白以上的种种解释,如有不明之处,请尽情提问,uncle必定一一解答。最后,可能你会说,这么多东西要看,一份年报要看多久?如以uncle jim为标准的话,我平均花大约2小时阅读一份年报,而uncle相信市场上应该有超过50%的投资者不曾翻阅年报,至少我身边就是这么一个样,只要你能读懂年报,你就比50%的投资者更有胜算了。

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8 thoughts on “怎样翻阅和分析产托年报”

  1. tiramisu says:

    您好,请问一家REIT的流通量高不高,有什么影响吗?好像你所说的:某些REITs的流通量不高,如ytlreit,大股东YTL corporation持有超过70%的股票。如果大股东持有超过50%,那值得投资吗?

    1. Uncle Jim says:

      没有说值不值的,只是一般上而言,大股东持票多的公司股价走势较稳,公众持股高的公司股价波动较大。

  2. Kit says:

    Hi uncle jim,
    谢谢你的分享。让我学习了我很多。
    我想问的是 我们该怎么判断现在是不是适当的买进时间呢?

    1. Uncle Jim says:

      这问题不好答,因为因人而异,总括来说,人舍我取,:)

  3. Raymond says:

    Hi Uncle Jim,

    其实买reit,最主要要留意那几点呢? 例如, NAV, Gearing 和 Yield 吗? 还有什么特别需要留意?

    1. Uncle Jim says:

      您所说的,都必须注意啊,当然,还有公司前景等等,最好当然是守着我的blog啦~ 随时update您

  4. Raymond says:

    hi, uncle jim, 我是新手,我想注册一个account买reit。 我想问 personal account, nominee account, margin account, REITs margin financing account,还有 foreign exchange account,会有什么分别? 那个会比较好?

    1. Uncle Jim says:

      对于您来说,先别碰margin account吧,personal acc不错

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