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Daily Archives: April 21, 2015

REITs是死胡同?

市场普遍上对REITs有以下两点误解: REITs把收益中的90%拿来派息导致公司缺乏资金成长,更甚的是,REITs都以新贷款缴付到期的旧贷款,永远活在贷款中。 如要获得额外资金,REITs一般上都会通过private placement/right issue,最终导致股权稀化。 当然,uncle不认同上述论点,首先,永远不要忘记,投资REITs就是投资房地产,除了租金收入 – 这一项realised income以外,REITs还享有另一份unrealised income – 那就是change in fair value of investment properties,换句白话文来表达的话,就是产业的增值。由于是unrealised income,许多人都不把它当一回事,可是,当产业增值而贷款却原封不动时,该REITs的gearing ratio就会降低,REITs获得更大的贷款空间,for example: pavreit,它于2011年上市, gearing为19.13%,NAV per unit 0.9560 4年过去了,如今pavreit的gearing为15.22%,NAV per unit1.2645,通过4年时间,pavreit挣得了额外4%, 相等于RM185mil的未使用贷款额度,为pavreit未来收购提供空间。更甚的是,REITs可选择卖出增值后的产业,回收资金与赚幅,就好比axreit或the link的手法。 所以说,只要产业不断增值,REITs就有增长空间,那么问题来了,该怎么选择REITs呢? 难道您忘记了吗, 永远不要忘记,投资REITs就是投资房地产,请容许我问:怎样的房地产会增值?答案是:location好啊,优美的外观啊,先进的设备啊,交通方便啊,管理的好啊,这些都是common的道理,把他们带到REITs,相信您就能找到“对”的REITs了。 uncle jim对于private issue的看法正面,试想想,大股东们需要真金白银的认购额外的units,可不是免费的,若他们不看好该REITs的前景,会掏钱认购吗?重复多一遍,永远不要忘记,投资REITs就是投资房地产,现在有人掏钱帮您买入更多的产业,您会不愿意吗?重点只是,购买的产业质量如何,若今天pavreit建议通过private issue购入1utama shopping complex,我会开心的不得了~~~ 至于right issue,这得视乎当时的情况 :) 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到malaysiareit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你觉得malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧!