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Monthly Archives: April 2015

starhill global REITs 收购MYER CENTRE ADELAIDE

许多读者都希望uncle jim分享新加坡REITs,而当中又以starhill global REITs的呼声最高(其实starhill global REITs是大马著名上市公司YTL corp的子公司,只是在SGX上市),昨天刚好中国报报道starhill global REITs相关新闻,今天uncle就大略与大家分享吧,过过干瘾嘛~~ 根据starhill global REITs官方网页,它们买入澳洲南部MYER CENTRE ADELAIDE ,购入价为A$ 288mil / S$ 302.4mil / RM800mil。以下为MYER CENTRE ADELAIDE的Detail: 总括拥有一个Retail商场,3栋office,以及4层basement。 Land Tenure- freehold Occupancy- 95% (Retail)1; 93% (Office) as at 31 March 2015 估价 – A$288mil 1991年完工,2013/14 年完成翻新工程 总出租面积为 716,000sf retail的总出租面积为 620,000sf,其中最大的租户为MYER

atrium 1Q2015 quarter report,atrium shah alam 2翻新

atrium (5130, MYREITs) 发布了1Q2015 quarter report,看看summary: 与2014年同季度相比,revenue下滑15.5%,profit下滑23.5%,atrium宣布派息1.7sen,ex-date 8 May 2015,payment date 29 May 2015,派息下滑了 22.7% 从报告得知,revenue下滑当然是因为atrium puchong空置的缘故,atrium puchong从2014年9月已开始空置,至今超过半年仍未觅得租客。(注:atrium puchong占atrium产业组合大约21%) 而最令uncle感到惊讶的是,atrium宣布占产业组合38%的atrium shah alam 2租约将于31may15期满,而atrium打算翻新维修atrium shah alam 2,虽然如此,现atrium已在寻找租户,而该潜在租户将根据atrium shah alam的翻新工程逐步入驻。话虽如此,预计atrium的收益会因atrium shah alam2的翻新工程进一步下挫。 试想想占产业组合38%的atrium shah alam 2如果第一阶段翻新工程 0% 出租率,占产业组合21%的atrium puchong持续空置,再加上占产业组合4%现正在出售过程的atrium rawang完成程序,atrium总计有63%的产业无法提供收益,这可不是开玩笑!!atrium股价分分钟跌倒RM1以下~~ 往好的方面想,若atrium的股价因上述原因插水,而您有看好atrium的未来的外,也不失为一个买入的好机会。往坏的方面想,股东们,还不跑吗? 想更了解atrium?? click here to read more

pavreit 1Q2015 quarter report analysis

pavreit (5212, MYREITs) 发布了1Q2015 quarter report,先看看 summary: revenue上升 3.8%,profit上升 6.8%,奈何NAV per unit下滑 1.6% 根据报告,revenue上升主要贡献于去年实行重新locate的Beauty Precinct,Dining Loft at Level 7,以及新增‘Couture Pavilion’ at Level 2。而profit的增长则是得益于门牌税以及电费的调低。管理层认为2015为“充满挑战的一年” gst的实行与RM的贬值会是主要挑战。 Nav的意外下滑是由pavreit公司Plant and equipment贬值所致,Plant and equipment从2014年1Q的Rm1.83mil下滑至RM1.6mil,其实Plant and equipment的贬值不是大问题,只是accounting的需要罢了。 pavreit业绩不断攀升新高更本就是预料中事,身在城中黄金金三角,持续看好pavreit。 想更了解pavreit? click here to read more 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到malaysiareit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你觉得malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧!

twrreit 1Q2015 quarter report analysis

twrreit (5111,MYREITs) 发布了1Q2015 quarter report,看看summary: Revenue从2014年的RM12.12mil下滑至RM9.58mil,下滑了20.9%,profit则从2014年的RM6.763mil下滑至RM4.054mil,下滑了40%!EPS竟然只有区区的1.45sen per unit! 管理层表示,revenue与profit下滑的的主因是由于Menara ING空置与Menara HLA的低出租率,Menara ING是因为等待完成出售而空置,早前twrreit以RM132mil出售menara ing,click here to read old post。 Menara Ing已经于25mar2015完成出售,twrreit表示,将在下个季度获得RM119mil余额,预计会用以缴付贷款。根据这份季报,twrreit的贷款总数为RM116mil,如属实,twrreit有能力缴付所有贷款。只是令uncle jim不解的是,何以twrreit如此急促缴付全额贷款。 这份季报可以说是twrreit未来的缩影,在出售menara ing后,twrreit的revenue必定萎缩,我们假设有如现在的RM9.5mil吧。twrreit这季度的manager fee偏高,这是由于出售menara ing所致,如果扣除额外的manager fee,twrreit的profit理应大约为RM4.7mil。而如果twrreit收取余额后真的缴付全额贷款,twrreit能从中节省大约RM1.3mil的利息支出,预计能提升profit至大约RM6mil,earning per unit 2.1sen。把这annualised的话全年earning per unit 8.4sen,以标准的90% of profit distribution policy来计算,全年派息大约有7.56sen,比2014年的派息高,不错嘛~~ 证明出售menara ing比留着收租更加划算。当然,以上只是uncle jim单方面的预测。 坏消息方面,在twrreit 2014 annual report分析一文中,uncle jim就曾经透露,2015,twrreit面对38%的租约期满,如twrreit续约失败…..你们自己想象吧。总括来看,在缺乏实质的进展前,uncle jim不看好twrreit的前景。

cmmt 1Q2015 quarter report analysis

cmmt(5180, MYREITs)发布了1Q2015 quarter report,看看summary: Revenue上升2.1%,profit上升0.13%,Cmmt建议派息2.25sen,这比去年同期2.32sen少3%, 这2.25sen只是告诉股东这季度的派息数额,并不会真正派出现金,它会累积下个季度的股息一起派出,cmmt一年派息2次,一般上3月与8月。 管理层表示,revenue的上涨贡献于east coast mall的翻新工程,自这项工程完成后,该产业收益增加了15.7% 奈何sungai wang plaza的营收则继续走下坡,相比去年同季度,下滑了14.9% sungai wang plaza是压制cmmt盈利飘升的祸源。 好消息是,cmmt通过延长贷款期限,达成7.3年平均贷款期限,在短期内cmmt更本没什么融资风险,唯一要注意的是2016有RM300mil的贷款到期。 2015年,cmmt总计有20.7%的租约到期,为cmmt的营收提供上升空间,奈何,预计sungai wang plaza会持续扯cmmt后腿。2014年,cmmt通过良好的管理和产业的翻新漂亮过关,虽然sungai wang plaza的业绩至今越来越差,可是大家别忘了,cmmt刚收购的tropicana city mall and office仍未贡献收益,相信cmmt于2015年有能力交出漂亮的成绩单。 想更了解cmmt?click here to read more 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到malaysiareit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你觉得malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧!

REITs是死胡同?

市场普遍上对REITs有以下两点误解: REITs把收益中的90%拿来派息导致公司缺乏资金成长,更甚的是,REITs都以新贷款缴付到期的旧贷款,永远活在贷款中。 如要获得额外资金,REITs一般上都会通过private placement/right issue,最终导致股权稀化。 当然,uncle不认同上述论点,首先,永远不要忘记,投资REITs就是投资房地产,除了租金收入 – 这一项realised income以外,REITs还享有另一份unrealised income – 那就是change in fair value of investment properties,换句白话文来表达的话,就是产业的增值。由于是unrealised income,许多人都不把它当一回事,可是,当产业增值而贷款却原封不动时,该REITs的gearing ratio就会降低,REITs获得更大的贷款空间,for example: pavreit,它于2011年上市, gearing为19.13%,NAV per unit 0.9560 4年过去了,如今pavreit的gearing为15.22%,NAV per unit1.2645,通过4年时间,pavreit挣得了额外4%, 相等于RM185mil的未使用贷款额度,为pavreit未来收购提供空间。更甚的是,REITs可选择卖出增值后的产业,回收资金与赚幅,就好比axreit或the link的手法。 所以说,只要产业不断增值,REITs就有增长空间,那么问题来了,该怎么选择REITs呢? 难道您忘记了吗, 永远不要忘记,投资REITs就是投资房地产,请容许我问:怎样的房地产会增值?答案是:location好啊,优美的外观啊,先进的设备啊,交通方便啊,管理的好啊,这些都是common的道理,把他们带到REITs,相信您就能找到“对”的REITs了。 uncle jim对于private issue的看法正面,试想想,大股东们需要真金白银的认购额外的units,可不是免费的,若他们不看好该REITs的前景,会掏钱认购吗?重复多一遍,永远不要忘记,投资REITs就是投资房地产,现在有人掏钱帮您买入更多的产业,您会不愿意吗?重点只是,购买的产业质量如何,若今天pavreit建议通过private issue购入1utama shopping complex,我会开心的不得了~~~ 至于right issue,这得视乎当时的情况 :) 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到malaysiareit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你觉得malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧!