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Monthly Archives: May 2015

高Dy港股new cent reit分享

以目前的股价计算,net cent reit的dy高达9.47%,为大马,香港两地最高,uncle jim昨天才写了一篇“高DY为什么不好” 今天就来分析dy最高的REITs吧: new cent reit(01275, HKREIT) 2013年7月于港交所上市,虽然在香港上市,以港元交易,可是new cent reit的业务却都在中国,旗下的产业,全是hotel,赚得全是RMB。而new cent reit的后台来头不小,new century group和carlyle gourp都是new cent reit的sponsor,前者为中国最大的酒店集团,坐拥159间酒店。后者在NASDAQ上市,目前管理总值usd194bil的资产。 由于公司刚于2013年上市,并没有全年2013的业绩供2014年业务作比较,可是从下图来看,公司2014年业绩比2013年差。公司于2013年7月上市,在不到一半的财政年内,赚得distributable income RMB80mil,派息 RMB0.1225 per unit,然而来到2014年,全年的收益竟然只挣得distributable income RMB154mil,派息 RMB0.2285 per unit。 深入分析,公司2014年6间hotel的总occupancy rate为56.2%,ADR(average daily rate)为RMB547,对比2013年,occupancy rate 56.9%,ADR RMB580,在quantity与profit margin双双下滑了,不难理解为何公司收益下滑。管理层表示业务下滑是由于政府打贪以及国内hotel供应增加所致。此外,公司在这两年还遭受产业估值贬值,2年累积贬值了大约RMB380mil,相等于资产总值的7.3%,这些unrealised loss导致公司账面“亏钱”2014年EPS为RMB -4.5cent,2013年EPS RMB -16.9cent,虽然这不是公司真金白银的亏钱,可是产业估值降低的后果是gearing上升,NAV下滑,公司2013年NAV与gearing分别为RMB3.06,27% 来到2014年,NAV RMB2.77,gearing 31%

高DY为什么不好?

首先,uncle jim要讲一个故事: 小黄和小刘都是ice cream小贩,他们在同一条lorong卖ice cream,一开始他们都把自己的ice cream定价为RM2。可是基于小黄的ice cream口味特别,甜而不腻,当然获得比较多顾客的垂青,小刘相对冷清。为了与小黄抗衡,小刘决定降价RM0.50,以RM1.50的售价贩卖ice cream,低廉的价格为小刘挣得一些顾客。然而,小黄的名声越来越响,许多顾客慕名而来,小黄因此把售价提升至RM3,赚取可观利润。虽然小黄与小刘的售价相差一倍,顾客却鲜少因为低廉的价格而“帮衬” 小刘,小刘的生意一日不复一日,越来越差。 以上情况也正在REITs市场里发生,投资者单凭DY(dividend yield)选择REITs,买入不尽理想的公司。试想想,DY = dividend / equity price 该产托DY高的原因无非是股价廉宜,而缺乏买家正是股价廉宜的元凶。许多国内外产托得以“维持”高DY的原因并不是它们管理有方,业务蒸蒸日上,股息一年比一年高。反之投资者对它兴致缺缺,派息十年如一日甚至越来越少,当然没人追捧。然而,许多投资者仍对高DY REITs视为手中珍宝,希望单凭高DY,股价能一飞冲天,殊不知手中的宝贝实为他人所唾弃。 大马股市散户与外资参与度低,本地机构是大马股市的“大股东” 如您有注意EPF或kumpulan wang persaraan在REITs市场的走势,您会发现这些大机构买入的,都是低DY的高成长REITs,如:axreit, pavreit, igbreit, sunreit等。大机构看上的是这些REITs管理好,发展潜能大,收益与派息一年比一年高,故不惜放弃高DY买入,眼看未来。以大户的眼光出发,如上述故事一般,顾客偏爱口味特别,甜而不腻,有价值的ice cream~ 这篇文章的用意并不是批评高DY的REITs不好(能有好前景又高DY自然最好),只是奉劝大家,千万别以DY作为您购入REITs的唯一指标。俗话说:“逆水行舟,不进则退” uncle jim目睹以前风光无限的REITs,因不思进取而沦落,至今仍未翻身,最终高DY也随着业务与派息下滑而终结。 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到malaysiareit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你觉得malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧!

pavreit未来发展大蓝图

pavreit(5212,MYREIT) 旗下产业pavilion kl shopping mall临近正进行数项发展计划,可能对pavreit的未来造成不小的提升,这些发展计划都是由pavreit的大股东Tan Sri Desmond Lim Siew Choon旗下公司进行,不排除日后将注入pavreit,这些新发展的项目为: 1)pavilion-suites / pavilion extension 楼高50层,楼下10层为retail mall,楼上39层为residential units,预计发展总值为RM800mil。楼上的residential unit将直接接驳pavilion shopping mall,正在热销中,价格大约为RM2000psf(有兴趣的朋友can click here to view official website) residential units不是重点。重点是额外的retail area,预计楼下10层retail mall的净出租面积为225,000 sq ft,大约为现有pavilion mall总净出租面积的17% 当然,retail area将于pavilion mall接驳,并拥有地下通道直通Fahrenheit 88,这项发展被预计将注入pavreit,现在工程在如火如荼的进行中。 2) pavilion banyan tree & Harrods hotel 相隔一条马路将兴建pavilion banyan tree。贵为kuala lumpur最高的residential

sunway putra mall 实地考察10may15

又是一个无聊的周末,uncle jim考察sunway putra mall最新进展,sunway putra mall是sunreit(5176, MYREITs)旗下的产业,该产业还包括hotel和office,可是这次uncle jim只是考察shopping mall啦,工程还在进行,不能进入啊 sunreit旗下sunway putra mall的翻新工程接近尾声,可是开张日期却不断延后,今天uncle实地考察时,发现sunway putra mall门外设立告示牌,告知soft opening在28th May 2015,有图为证!可是当uncle从一些店面窥看时,却发现还有许多店面仍在装修(还是刚开始装修),虽然有些店铺的装修工程接近完成连招牌都上了,看来28th may 2015应该是很小部分的店铺开店而已吧,看图下: 而从建筑物外观已经完成了90%以上吧,就连招牌 – sunway putra mall也上了: 而uncle jim也发现sunway putra mall拥有接驳PWTC LRT Station的行人天桥,顾客可以轻松的从lrt站直接进入shopping mall,方便得很: 5月24日,uncle jim必定到现场做8公,再update各位,今晚在此停笔,其实uncle今天也去了pavilion shopping center,那里的进展更让uncle jim心动,不说了,先排队买pavreit(5212, MYREIT)了,多两天再分享吧,哈哈 想更了解sunreit? click here to read more。 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到malaysiareit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你觉得malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧。

Huixian REIT 李嘉诚的产托

huixian REIT 匯賢產業信託 (87001.hk, hkreits)是唯一一支在香港交易所以人民币交易的产托,根据2014年5月now新闻的报道,李嘉诚的持股为46.07%(click here to view) 但是for your information,huixian只是其中一只李嘉诚所持有的产托,并不是唯一一支,下回分晓。(BTW应该不需要uncle jim介绍李嘉诚吧?) 而huixian REIT的manager – Hui Xian Asset Management Limited的股权如下:40% by CITIC Securities International Company Limited, 30% by Cheung Kong (Holdings) Limited and 30% by ARA Asset Management Limited.当中Cheung Kong (Holdings) Limited和 ARA Asset Management Limited都是李嘉诚旗下的公司。当地分析师把李嘉诚设立huixian reit解读为“套现中国内地产业。” 这说法比较负面嘛~ 毕竟huixian

REITs退市清盘,故事分享

这里所说的当然不是大马REITs,大马至今尚未有任何REITs退市清盘,可是不代表以后没有,uncle jim在整理hong kong REITs时发现这一实例,特与大家分享。 睿富中國商業房地產投資信托基金 RREEF CCT REITs(00625, HKREITs) 于2007年6月11日IPO,發售4.84億基金單位,每單位價格5.15港元,持有北京朝陽區的優質甲級辦公樓佳程大廈。 2007年9月18日,在港上市3个月的睿富被爆出卷入一场造假丑闻,公司在上市时对旗下北京佳诚广场的租金收益,竟然较实际高估近3亿元。卖方佳程集团在睿富上市前提交的佳程广场的月租金为273元/平方米,但实际上只有176元/平方米,较原预期少收取2.78亿元。而田力在睿富初步评估了可能产生的损失之后,向睿富支付约2.79亿港元对租金差额进行了赔付。 造假一事无疑对睿富造成极大的负面影响,股价连续下跌,面临重新估值。睿富管理层于2010年2月决定以折让出售佳程广场。2010年4月1日,以86%比例的赞成票通过有关议案。经过公开招标,决定以最少19亿元代价,将手上唯一的物业北京佳程广场全部权益售予丰树印度中国基金 鉴于睿富旗下仅有一个物业资产,佳程广场出售后,管理层会把基金清盘,资金悉数退还基金持有人,并撤销在联交所上市地位。睿富指出,將以中期息方式派發出售所得淨額及基金大部份現金,然後申請停牌,待完成清盤後將餘款支付予基金持有人。 根据aastock.com的记录,RREEF CCT REIT 确实于2010年5月11日回退HKD4.1,以及2012年5月11日回退hkd 0.3050给unitholder。然而RREEF CCT REIT至今仍是处于“停牌”阶段,仍在处理清盘所需细节。时至今日,RREEF CCT REIT仍面对一些claim,正等待法院裁定,方可把手上剩余的一些现金回退给unitholder。根据2014年报,RREEF CCT REIT仍持有hkd38mil cash,扣除一些债务后,NAV per unit为 HKD 1.4cent。 看回记录,自2007年IPO后,RREEF CCT REIT总计派出了HKD0.836的股息,加上上述回退的HKD4.1以及HKD 0.3050,若unitholder自ipo持有至停牌,总计获得HKD5.241的回筹,相比起IPO价格HKD5.15 还是有些许利润。可是当中所经历的麻烦,uncle 相信必定没人想要经历,再加上时间与机会成本,根本就是亏本生意。 看到RREEF CCT REIT的case,是否会让您对REITs有所保留呢? 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到malaysiareit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你觉得malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧!