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Category Archives: 房產

雪隆区的公寓

uncle jim最近有意购买雪隆区的产业,所以连续2个礼拜视察了一些damansara区内的公寓。 目前这些公寓都价值不菲,至少都RM500per square feet,由于我不急着购买,走走看看下,发现到现在的property agent的service都超好,陪你看1-2小时的屋子绝对没问题,他们绝对不介意带你多参观待售单位,那天同一个agent就带我看了3-4个单位。 最令Uncle惊讶的是,还会不停的follow-up,每每有新的单位时,总会致电我。在我的印象中,早2-3年前房地产牛市时,这些agent嚣张的很,要求多看几个单位,会被标签为“鸟客”,妨碍他们的时间,马上招他们鄙视,更别说follow-up call了。现在态度180℃转变,想必现在市场很冷清吧。 uncle视察的公寓,价格介于RM500,000-RM800,000。由于是旧公寓的关系,没有low down payment offer,若以购买RM500k的单位计算,只是deposit就至少得付RM50,000了,还不包括律师费,这可不是小数目。预计installment大约是RM2300,加上maintenance fee RM200,每月费用大约是RM2500,可是租金只有RM1500上下,每个月负现金流RM1000,这还不加上门牌税呢。 以投资的眼光出发,除非未来屋价会持续上涨,否则先付一笔五位数的deposit,再每个月倒贴RM1000的“投资” 应该没人会干吧。若买来自住的话,何不考虑新建的公寓,反正现在的new launch价格回归合理价位,至少有low down payment offer,deposit无需付那么多,保留一些现金。 目前这类型的旧公寓处境相当尴尬,特别是这种售价不上不下的公寓,外国人又不被准许购买,本地人又兴致缺缺。而对于我这些潜在买家来说,现在是好时机,无需匆匆购入,反正这些处境尴尬的旧公寓,价格有可能回软。 在这金价,油价都有可能下滑的年代,难道屋价不会下滑吗? 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到 malaysiareit tracker注册你的资料,让我们 update你最新的 REITs消息吧。如果你觉得 malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧!

香港人怎样赚取107倍的投资回筹

分享香港地产的故事,香港人多地稀,房产天价是全世界都知道的事,当初40多年前买入的房产,至今已经升值107倍,平均每年升值2.XX倍。Photo credited to http://hkm.appledaily.com/ (资料来源:香港苹果日报) 这是一则普通平民的故事,屋主于1973年以HKD140k(大约为RM70k) 买入该1300sf的房产,42年后的今天,该房产已升值107倍,售价大约为HKD15mil,这太夸张了吧,想当年如果买入2-3间的话,今天真的大富大贵了! 相比起股市,1973年恒指最低位为400点,至今的24XXX点,股市仅升值61倍,房产当仁不让,果真是香港最佳投资。 107倍的投资回筹,无需复杂的计算,过程简单容易,买入后持有就行了,该业主随着通货膨胀轻松的成为千万富翁,有时投资真的不用太复杂,时间与通膨才是致富的关键。 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到reit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你仍未有股票交易户口 cds account,click here to apply 1 now!

值得withdraw EPF嗎?

早些日子我分享了“如何withdraw epf acc2繳付房貸” 接著就有許多類似以下的言論衝著我來:   “EPF給予6%的利息,你竟然為了4.XX%的房貸利息而withdraw,不是虧錢嗎” “EPF是用來養老,不是atm” 以上言論當然沒有錯,可是我有兩個反駁點。 第一,如果你從現金流的角度出發,withdraw epf是絕對合理的。首先,錢也有價格(price tag) 錢的價格是“利息” ,看看銀行的操作,它用FD的利息向你“買錢”,再用貸款的利息把錢“賣”出去,利息就是錢的價格。銀行一般上視乎貸款類型而設定利息,房貸大約4%, 個人貸款10%,信用卡18%,現在通過withdraw epf acc 2,你可以僅僅的5-6%利息損失獲得一筆資金而且不需要歸還,這划算的很。 第二,機會的把握,如果今天發生經濟風暴,maybank跌至RM2或者房產大跌30%,可是你沒現金買入,我想你可能會後悔一輩子。並不是說今天withdraw epf,就必須馬上進行投資,把它放在FD,一年才虧1-2% 可是你身邊的子彈多了等機會來臨。帶魚餌去釣魚不一定有收穫,但沒帶魚餌就一定沒收穫。沒錢談什麼投資?投資的第一要點就是你要有錢投資啊!! 也有許多人質疑把EPF拿出來投資股票風險很高,uncle jim想補充EPF被譽為“bursa最大股東” 就算你沒把EPF拿出來投資,EPF也是把你的血汗錢投資於你認為“風險很高”的股市,暴露在一樣的風險。 至於“EPF供未來退休”的說辭,我認為這是政府說的“鬼話”,20-30年後你的血汗錢都不懂為他們賺了多少番了,再說,如果現在你沒把握管理epf account 2那一丁點的錢,難道20-30年後,你有把握管理一大筆EPF退休金嗎? 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到reit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你仍未有股票交易户口 cds account,click here to apply 1 now!

依斯干達特區,外資與政府的角力

2013年11月6日,當年馬國政府沾沾自喜的表示柔佛依斯干达特区自2007年創立以來,已吸引了1千294億零吉的投資額,其中563億或44%已經實現投資額。當年馬國政府對自己的吸資能力相當自豪。 無可否認,柔佛依斯干达特区吸引中國與新加坡等大量外資,沒有外資的參與,依斯干达特区絕對沒有今天的風光。 想當年,李光耀在他的自傳《李光耀看天下》就曾經批評李顯龍投資柔佛依斯干达特区,他的看法如下: “讓我們拭目以待,看看依斯干達如何發展。這是一個經濟領域的合作,你必須記住,我們是投資在馬來西亞的土地上。當我們去那裡時,我們必須明白,任何房地產或建筑,都是屬於土地擁有者的。” 現在看來, 當年李光耀的眼光相當準確,最近malaysiakini報導的標題為“新山不应是新加坡廉屋” 內文更是報導了一些业界人士认为,政府必须采取措施,加紧控制中国发展商的过度发展,以避免进一步拖累依斯干达特区。 事實上,馬國政府與外資的角力漸漸浮上檯面,2014年10月19日,3家中國發展商,即綠地集團,碧桂園,富力集團,不約而同希望政府能回歸市場,不宜干涉太多,才能創造更多商機。這一番言論反映出他們的銷售不盡理想。不幸的是,馬國竟有“代表”表示中資才是拖累依斯干达特区的禍首,把矛頭指向中資,並要求政府“控制”中資過度發展。 房市放緩暴露了依斯干達的房市泡沫,馬國政府過橋拆板,外資大有“上錯車”的感覺,分分鐘必須為特區的失敗買單,想當年馬國政府吸資時對依斯干达誇誇其談,現在“反轉豬肚”,指責外資拖累特區發展,外資何嘗不是受害者。 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到reit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你仍未有股票交易户口 cds account,click here to apply 1 now!

投資房產負現金流迷思

朋友H早前买入一间位于吉隆坡的公寓,这project总共有4000+ unit,分三个phase完成。 最近phase 1的屋主顺利拿到锁匙后,纷纷在internet上出售/招租,让uncle看了不禁流冷汗,因为 只是在12月11日今天,在mudah.my就有181个招租广告,虽然说unit有可能重复,可是,这也未免太多了吧,最低租金要求为RM950 出售广告稍好,12月11日今天有8个出售广告,最低售价为RM400k 以租金RM950除以售价RM400k,ROI只是2.85% 根据朋友H给我的资料,当初phase 1的出售价为RM280k-RM300k左右, 如果说购入价RM290K,贷款90%,以BLR-2.3%计算,installment大约为RM1330。可是大家可别忘了,condo可是要付maintenance fee,而这condo的收费为RM0.15/sf,以950sf计算,大约RM140。 Installment + maintenance = RM1470,相比起现在的租金RM950,屋主大约要贴RM520per month,这还不包括门牌税等等其他费用呢。 如果现在你以RM400k购入,每个月installment大约为RM1800, 加上maintenance减去租金,每个月必须倒贴将近RM1,000大洋,一年RM12,000~ 这个投资还能被称为资产吗?每月RM1000的负现金流可不是开玩笑~ 朋友买入的unit是第二期,而购入价格为RM350,000 看来要守一段时间了,难道这就是房产”住套房”? 現在要在房產找吃,難度很高。 p.s.如果朋友H看到这文章,请多多见谅~ 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到reit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你仍未有股票交易户口 cds account,click here to apply 1 now!

看IOI property买台北101,以高价购买,值得吗?

我相信今天各大财经版都会被这个消息淹没: 由丹斯里李深靜控制的IOI產業(IOIPG,5249,主板產業組)宣佈,出價251億4千萬新台幣(27億4千萬令吉),買下頂新國際集團所持有的37.17%股權,入主台北101大樓。 ioi表示买入台北101是因为台北101是世界上最高的大楼之一,出租率达96%,此项收购可为ioi带来稳定的租金收入,再者,它位于策略性地段,将来有望带来资本增长。 有传当年顶新购入成本为每股12-13元台币,而其他投资者出价每股26-32元台币,最终由出价45-46元的ioi娶得美人归,台湾媒体的说法是:“高于市场预测” 顶新从出售台北101获利171亿新台幣,或212.5%回筹。 台北101的总资本额仅为147亿新台幣,而ioi以超过台北101总资本额的251亿新台幣买入37.7%股权,台湾的媒体把这诠释为“ioi集团对台北101深具信心” 无论如何,2014年台北101的net book value为396亿台币,ioi以251亿台币买入37.7%股份确实高于市值。 根据2014年报,ioi产业大约持有RM618million的可动用资金, 而早于3dec2014,ioi产业已经发文告发售附加股,现在看来是为台北101收购集资。 uncle想说:台北101与IOI集团的logo相似,难道这是ioi集团不惜以超高价买入的原因之一? 最后,uncle不忘提醒各位,早在2008年,ioi集团曾经尝试以RM586mil收购kuala lumpur jalan ampang menara citibank,并且已经缴付RM73.4mil的定金,最后ioi放弃收购,RM73.4mil的定金被forfeited. 希望ioi这次不要重蹈覆彻。 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到reit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你仍未有股票交易户口 cds account,click here to apply 1 now!