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Category Archives: Reit Knowledge

港币的奥妙

在这里我们只讨论REITs,别的港股uncle jim可没什么研究 🙂 hong kong REITs除了uncle jim经常提及的hong kong REITs dividend 免税以外,还有一个吸引人的地方,就是港币(hong kong dollar) 在港交所上市的REITs当然以港币交易(除了huixian REITs),香港回归中国后,仍保留港币。根据wiki的资料,港币必须有等值的美金作为抵押方能发行,而港币以1usd = 7.8 hkd的形式挂钩,与一般货币挂钩(fixed exchange rate)不同的是,香港金管局(HKMA – hong kong monetary authority)不会强行介入汇率,容许港币与美金仍有一定的浮动空间,只有在汇率超出US$1 = HK$7.75 至 HK$7.85的范围,金管局才会出手调控。 先看看usd to hkd过去10年的汇率: 汇率几乎都维持在7.75-7.75,波动甚小。而在最近马币对美金大幅贬值的当儿,由于港币与美金挂钩,马币对港币贬值的幅度接近马币对美金贬值的幅度,看图: 这两个图几乎一模一样:) 也就是说,在马币不停贬值下,买入货币与美金挂钩,DY比malaysia REITs高,dividend没tax的hong kong REITs视乎是更明智的选择。再加上美国未来升息,美金必然增值,那么港币自然跟着水涨船高~ 如果您问我为什么直接不投资美国REITs – 哈哈,因为美国REITs的门栏太高,暂时玩不起。 uncle jim并不是鼓励您出走大马,只是把我所知道,看到的事分享给您,出走与否,自行决定 🙂 最后补充一句,美国升息也会导致money

hong kong REITs 派息分享

uncle jim持有yuexiu REITs (00405, HKREIT),而该公司最近派息HKD 0.152 per unit,detail如下: exdate 15april2015,payment date 13may2015,dividend RMB 0.1203(equivalent to HKD 0.1521) 而因为隔空买入的关系,就有如本地的nominee account处理dividend的程序,虽然payment date是 13May2015,迟至19may2015,cimb才deposit 该dividend入我的CDS acc。 如图下所示,由于是隔空买入的关系,投行会charge handling fee 与 scrip fee,其中handling fee竟然高达HKD47.02,这些都是per transaction,而由于uncle jim只持有1000unit yuexiu reit的缘故,HKD152.1的dividend被扣除种种费用后,竟然只剩HKD85.76,差不多一半的dividend 没了。for your information,这可不是CIMB的问题,uncle jim cross check了其他的投行,如:HLB,它们也给出类似的handling fee。 而这HKD85.76可是会以hong kong dollar收在CDS account中,以供将来: 1)upon顾客的要求convert成Ringgit

高DY为什么不好?

首先,uncle jim要讲一个故事: 小黄和小刘都是ice cream小贩,他们在同一条lorong卖ice cream,一开始他们都把自己的ice cream定价为RM2。可是基于小黄的ice cream口味特别,甜而不腻,当然获得比较多顾客的垂青,小刘相对冷清。为了与小黄抗衡,小刘决定降价RM0.50,以RM1.50的售价贩卖ice cream,低廉的价格为小刘挣得一些顾客。然而,小黄的名声越来越响,许多顾客慕名而来,小黄因此把售价提升至RM3,赚取可观利润。虽然小黄与小刘的售价相差一倍,顾客却鲜少因为低廉的价格而“帮衬” 小刘,小刘的生意一日不复一日,越来越差。 以上情况也正在REITs市场里发生,投资者单凭DY(dividend yield)选择REITs,买入不尽理想的公司。试想想,DY = dividend / equity price 该产托DY高的原因无非是股价廉宜,而缺乏买家正是股价廉宜的元凶。许多国内外产托得以“维持”高DY的原因并不是它们管理有方,业务蒸蒸日上,股息一年比一年高。反之投资者对它兴致缺缺,派息十年如一日甚至越来越少,当然没人追捧。然而,许多投资者仍对高DY REITs视为手中珍宝,希望单凭高DY,股价能一飞冲天,殊不知手中的宝贝实为他人所唾弃。 大马股市散户与外资参与度低,本地机构是大马股市的“大股东” 如您有注意EPF或kumpulan wang persaraan在REITs市场的走势,您会发现这些大机构买入的,都是低DY的高成长REITs,如:axreit, pavreit, igbreit, sunreit等。大机构看上的是这些REITs管理好,发展潜能大,收益与派息一年比一年高,故不惜放弃高DY买入,眼看未来。以大户的眼光出发,如上述故事一般,顾客偏爱口味特别,甜而不腻,有价值的ice cream~ 这篇文章的用意并不是批评高DY的REITs不好(能有好前景又高DY自然最好),只是奉劝大家,千万别以DY作为您购入REITs的唯一指标。俗话说:“逆水行舟,不进则退” uncle jim目睹以前风光无限的REITs,因不思进取而沦落,至今仍未翻身,最终高DY也随着业务与派息下滑而终结。 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到malaysiareit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你觉得malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧!

REITs退市清盘,故事分享

这里所说的当然不是大马REITs,大马至今尚未有任何REITs退市清盘,可是不代表以后没有,uncle jim在整理hong kong REITs时发现这一实例,特与大家分享。 睿富中國商業房地產投資信托基金 RREEF CCT REITs(00625, HKREITs) 于2007年6月11日IPO,發售4.84億基金單位,每單位價格5.15港元,持有北京朝陽區的優質甲級辦公樓佳程大廈。 2007年9月18日,在港上市3个月的睿富被爆出卷入一场造假丑闻,公司在上市时对旗下北京佳诚广场的租金收益,竟然较实际高估近3亿元。卖方佳程集团在睿富上市前提交的佳程广场的月租金为273元/平方米,但实际上只有176元/平方米,较原预期少收取2.78亿元。而田力在睿富初步评估了可能产生的损失之后,向睿富支付约2.79亿港元对租金差额进行了赔付。 造假一事无疑对睿富造成极大的负面影响,股价连续下跌,面临重新估值。睿富管理层于2010年2月决定以折让出售佳程广场。2010年4月1日,以86%比例的赞成票通过有关议案。经过公开招标,决定以最少19亿元代价,将手上唯一的物业北京佳程广场全部权益售予丰树印度中国基金 鉴于睿富旗下仅有一个物业资产,佳程广场出售后,管理层会把基金清盘,资金悉数退还基金持有人,并撤销在联交所上市地位。睿富指出,將以中期息方式派發出售所得淨額及基金大部份現金,然後申請停牌,待完成清盤後將餘款支付予基金持有人。 根据aastock.com的记录,RREEF CCT REIT 确实于2010年5月11日回退HKD4.1,以及2012年5月11日回退hkd 0.3050给unitholder。然而RREEF CCT REIT至今仍是处于“停牌”阶段,仍在处理清盘所需细节。时至今日,RREEF CCT REIT仍面对一些claim,正等待法院裁定,方可把手上剩余的一些现金回退给unitholder。根据2014年报,RREEF CCT REIT仍持有hkd38mil cash,扣除一些债务后,NAV per unit为 HKD 1.4cent。 看回记录,自2007年IPO后,RREEF CCT REIT总计派出了HKD0.836的股息,加上上述回退的HKD4.1以及HKD 0.3050,若unitholder自ipo持有至停牌,总计获得HKD5.241的回筹,相比起IPO价格HKD5.15 还是有些许利润。可是当中所经历的麻烦,uncle 相信必定没人想要经历,再加上时间与机会成本,根本就是亏本生意。 看到RREEF CCT REIT的case,是否会让您对REITs有所保留呢? 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到malaysiareit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你觉得malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧!

REITs是死胡同?

市场普遍上对REITs有以下两点误解: REITs把收益中的90%拿来派息导致公司缺乏资金成长,更甚的是,REITs都以新贷款缴付到期的旧贷款,永远活在贷款中。 如要获得额外资金,REITs一般上都会通过private placement/right issue,最终导致股权稀化。 当然,uncle不认同上述论点,首先,永远不要忘记,投资REITs就是投资房地产,除了租金收入 – 这一项realised income以外,REITs还享有另一份unrealised income – 那就是change in fair value of investment properties,换句白话文来表达的话,就是产业的增值。由于是unrealised income,许多人都不把它当一回事,可是,当产业增值而贷款却原封不动时,该REITs的gearing ratio就会降低,REITs获得更大的贷款空间,for example: pavreit,它于2011年上市, gearing为19.13%,NAV per unit 0.9560 4年过去了,如今pavreit的gearing为15.22%,NAV per unit1.2645,通过4年时间,pavreit挣得了额外4%, 相等于RM185mil的未使用贷款额度,为pavreit未来收购提供空间。更甚的是,REITs可选择卖出增值后的产业,回收资金与赚幅,就好比axreit或the link的手法。 所以说,只要产业不断增值,REITs就有增长空间,那么问题来了,该怎么选择REITs呢? 难道您忘记了吗, 永远不要忘记,投资REITs就是投资房地产,请容许我问:怎样的房地产会增值?答案是:location好啊,优美的外观啊,先进的设备啊,交通方便啊,管理的好啊,这些都是common的道理,把他们带到REITs,相信您就能找到“对”的REITs了。 uncle jim对于private issue的看法正面,试想想,大股东们需要真金白银的认购额外的units,可不是免费的,若他们不看好该REITs的前景,会掏钱认购吗?重复多一遍,永远不要忘记,投资REITs就是投资房地产,现在有人掏钱帮您买入更多的产业,您会不愿意吗?重点只是,购买的产业质量如何,若今天pavreit建议通过private issue购入1utama shopping complex,我会开心的不得了~~~ 至于right issue,这得视乎当时的情况 :) 谢谢你的浏览,请在网页的右上角给我们一个like或到malaysiareit tracker注册你的资料,让我们update你最新的REITs消息吧。如果你觉得malaysiareit.com不错,请通过社交媒体把我们介绍给你的朋友吧!

投资香港股票 – 买入篇

最近马币贬值,让我不得不思考持有外币股票以分散风险的重要性,在众多的选择中,终于买入了香港的股票,原因无他,只是因为上周机缘巧合于下,到香港旅游,从而买入了当地的股票,旅游也不忘投资,真的中毒了~ 而我选择买入的股票为HK.00405,越秀房托,之前曾经分析这股,有兴趣阅读旧帖的朋友请click here,买入越秀房托的原因除了其基本面良好外,最重要的原因是,它即将派息hkd 0.153, ex-date 15april2015, (对,今天就是ex-date,哈哈) payment date 13may2015。没错,uncle jim是基于试验性质买入越秀房托,现在分享我投资港股的经验 – 买入篇。 uncle jim于13april2015以HKD4.46买入1000units),通过cimb i-trade买入,虽然brokerage fee为0.42% 可是min brokerage 竟然高达HKD150,trade detail 如下: share price in (1000unit) hkd4460 brokerage fees hkd150 stamp duty fees hkd6.39 foreign charge hkd5.34 foreign bank charge hkd42.58 HK GST charge hkd11.85